전세 보증금 반환청구소송 승소 후 집행절차 총정리: 집주인에게 돈 돌려받는 방법

 

전세 계약이 끝났음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 법적 절차를 통해 보증금을 회수해야 합니다. 전세 보증금 반환청구소송에서 승소하더라도 자동으로 돈을 돌려받을 수 있는 것은 아니며, 승소 후에도 집행 절차를 철저히 밟아야 실제로 보증금을 회수할 수 있습니다. 이 글에서는 승소 판결 확정부터 강제집행, 배당요구, 보증보험 활용까지 전세 보증금 반환을 위한 실질적인 집행 절차를 단계별로 안내해 드립니다.

 

1. 전세보증금 판결 확정 확인 방법

전세 보증금 반환청구소송에서 승소했다고 해도 바로 집행할 수 있는 것은 아닙니다. 판결문이 확정되어야만 강제집행이 가능하기 때문에, 먼저 '판결 확정 여부'를 확인하는 절차가 필요합니다.

 

일반적으로 1심 판결 이후 상대방(집주인)이 항소를 제기하지 않고 2주간의 항소 기간이 지나면 판결은 확정됩니다. 이때부터 집행을 위한 실질적인 준비가 시작되며, 판결 확정일은 강제집행의 기준 시점이 되므로 매우 중요합니다.

 

확정 여부는 해당 법원의 민원실 또는 인터넷 전자소송 시스템(ecfs.scourt.go.kr)에서 확인할 수 있으며, 강제집행을 위해서는 **‘확정증명원’**이라는 서류가 필요합니다. 이는 법원에 신청하면 발급받을 수 있으며, 집행권원(확정판결) + 확정증명원이 있어야만 강제집행이 가능합니다.

✅ TIP: 확정증명원 발급 시에는 사건번호, 당사자 이름 등이 필요하며, 수수료(인지대)는 약 1,000원 내외로 저렴합니다.

이처럼 승소 후에도 반드시 판결의 확정 절차와 확인 과정을 거쳐야만 보증금을 돌려받기 위한 다음 단계로 나아갈 수 있습니다.

 

 

2. 집주인 자진 이행 요청 절차

전세 보증금 반환청구소송에서 승소하고 판결이 확정되면, 가장 먼저 해야 할 일은 집주인에게 자진 이행을 요청하는 것입니다. 이는 강제집행에 들어가기 전, 임의로 보증금을 반환하도록 마지막 기회를 주는 절차이기도 합니다.

자진 이행 요청은 보통 내용증명 우편을 통해 진행되며, 그 안에는 다음과 같은 내용을 포함해야 합니다:

• 사건 번호 및 판결 요약
• 확정판결문 사본 및 확정증명원 첨부
• 보증금 반환 기한 명시 (예: 발송일로부터 7일 이내)
• 기한 내 이행하지 않을 시 강제집행 진행 예정임을 경고

내용증명을 보내면 법적 효력이 생기고, 추후 강제집행 시에도 자진 이행 기회를 부여했다는 증거가 됩니다. 일부 집주인들은 소송에서 패소한 후 내용증명을 받고 나서야 사태의 심각성을 인식하고 보증금을 반환하는 경우도 있습니다.

✅ TIP: 내용증명은 가까운 우체국에서 쉽게 발송할 수 있으며, 문서의 내용과 발송 사실이 공적으로 증명되어 추후 법적 분쟁 시 유리한 증거가 됩니다.

자진 이행이 이루어지지 않으면 그다음 단계로 채권압류 또는 부동산 경매 등 강제집행 절차로 넘어가게 됩니다. 따라서 이 단계는 시간은 조금 더 걸리더라도 법적 절차를 밟기 전 마지막 조율 시도라고 볼 수 있습니다.

 

📌 내용증명 만드는 방법 (전세 보증금 반환 요청용)

내용증명은 상대방에게 문서로 중요한 내용을 통보할 때, "내가 이런 내용을 보냈다"는 사실을 법적으로 증명할 수 있는 중요한 수단입니다. 전세보증금 반환 요구 시 자진 이행 요청의 공식적 첫 단계로 사용됩니다.

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1. 어떤 내용을 써야 할까?

내용증명은 격식 있는 형식을 갖추되, 간결하고 명확하게 요구사항을 전달하는 것이 중요합니다. 아래는 실제 사용할 수 있는 예시입니다.

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📝 내용증명 예시 문구

내용증명

수신: ○○○(집주인 성함)
주소: ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지

발신: ○○○(본인 이름)
주소: ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지

귀하와 체결한 아래의 전세계약과 관련하여, 다음과 같이 보증금 반환을 요청합니다.

1. 전세계약 정보:
   - 주소: ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○호
   - 전세기간: 2021년 3월 1일 ~ 2023년 2월 28일
   - 전세보증금: 금 50,000,000원

2. 본인은 귀하를 상대로 제기한 전세보증금 반환청구소송(사건번호: 2023가단123456)에서 승소하였으며, 해당 판결은 2024년 3월 15일자로 확정되었습니다.

3. 이에 따라 귀하는 전세보증금 전액을 본인에게 반환해야 하며, 본 내용증명을 받은 날로부터 **7일 이내(또는 구체적인 날짜 지정)**에 전세보증금을 다음 계좌로 반환해 주시기 바랍니다.
   - 입금 계좌: 국민은행 123-45-67890, 예금주 ○○○

4. 만약 기한 내에 반환하지 않을 경우, 본인은 법원의 판결에 따라 부동산 강제집행, 채권압류 등의 법적 조치를 진행할 수밖에 없음을 미리 알려드립니다.

2025년 3월 29일  
발신인: ○○○ (서명 또는 인장)

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2. 어떻게 보내야 할까?

📮 내용증명 발송 절차는 다음과 같습니다:

1. 문서 3부 출력
   • 우체국에 제출할 원본 1부
   • 상대방에게 보낼 사본 1부
   • 본인이 보관할 사본 1부
2. 가까운 우체국 방문
   • "내용증명" 창구에 3부를 제출하고 내용증명 발송 신청
   • 수수료는 약 4,000원 내외이며, 등기번호로 추적 가능
3. 등기우편으로 발송 + 발송증명서 발급
   • 내용증명과 함께 등기 발송증명서도 받아두면 법적 효력이 더 확실합니다.

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✅ TIP: 온라인 내용증명도 가능!

• 우체국 인터넷우체국(www.epost.go.kr)
  → 공인인증서 로그인 후, 온라인으로 작성 & 발송 가능
  → PDF 첨부도 가능하고 발송기록도 보관돼 편리함

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정리

• 내용증명은 소송 없이도 강한 경고 수단
• 문서 내용은 간단하지만 법적으로 명확해야 함
• 반환 기한을 명시하고 강제집행 예고로 압박
• 우체국 or 온라인으로 간편하게 발송 가능

 

3. 강제집행 전 집주인 재산조사

전세 보증금 반환청구소송에서 승소하고도 집주인이 자진 반환하지 않을 경우, 강제집행을 통해 보증금을 받아내야 합니다. 그런데 집행을 하려면 우선 집주인의 재산이 어디에 있는지 파악하는 재산조사가 선행되어야 합니다.

 

📌 왜 재산조사가 필요한가요?

강제집행은 대상이 명확해야 가능한데, 집주인이 어떤 재산을 가지고 있는지 알아야 압류나 경매 등을 청구할 수 있습니다. 상대방이 소유한 부동산, 예금, 급여, 차량 등이 집행 대상이 될 수 있으며, 이를 파악하지 못하면 판결이 있어도 집행이 불가능합니다.

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✅ 집주인 재산조사 방법

1. 부동산 소유 여부 확인

• 정부24(www.gov.kr) 또는 등기소 방문
• 주소를 알고 있다면 등기부등본 열람 가능
• 집주인 명의의 부동산이 있다면 향후 압류 및 경매 대상이 됩니다.

2. 차량 소유 여부 조회

• 자동차등록원부 조회 (민원24에서 가능)
• 차량 소유 시 차량 압류 신청 가능

3. 예금 계좌 및 급여 확인

• 상대방의 은행 예금 또는 직장 급여에 대해 압류하고 싶다면,
• 법원에 채권압류 및 추심명령 신청을 통해 계좌번호 없이도 가능
• 단, 정확한 은행명이나 직장명을 알고 있어야 함

4. 법원을 통한 재산조회 제도 활용

• 채무자의 재산을 명확히 파악하기 어렵다면,
• 법원에 '재산명시신청' 또는 '재산조회신청' 가능
• 법원이 금융기관, 부동산, 차량 등 재산 정보를 공공기관을 통해 조사해줌

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⚠️ 주의사항

• 집주인이 명의를 위장하거나, 재산을 처분했을 경우 실제 회수가 어려워질 수 있으니 신속한 조치가 중요합니다.
• 집주인의 재산이 거의 없거나 빚이 많다면, 승소했어도 실질적으로 보증금을 회수하지 못하는 상황도 발생할 수 있습니다.

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💡 TIP

• 집주인의 주민등록번호를 알고 있다면 보다 정확한 조회 가능
• 최근에는 전세사기 예방을 위한 법률상 보호장치도 마련되고 있으므로, 법률구조공단이나 변호사 상담을 통해 추가 조치도 고려해보세요.

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이처럼 재산조사는 강제집행의 실효성을 높이기 위한 필수 단계입니다. 다음 단계인 압류나 경매 신청을 위해 반드시 철저하게 조사해야 합니다.

4. 부동산·채권 압류 신청 방법

집주인이 자진 반환을 거부하고, 재산조사를 통해 소유 재산이 확인되었다면, 이제 본격적으로 압류 절차를 통해 강제집행에 들어갈 수 있습니다. 대표적인 압류 방법은 부동산 압류와 채권(예금, 급여 등) 압류입니다.

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✅ 1. 부동산 압류 및 경매 신청

집주인이 부동산을 소유하고 있는 경우, 다음 절차로 진행할 수 있습니다.

 

📌 절차 요약

1. 법원에 부동산 강제집행 신청
   • 필요 서류: 확정판결문 정본, 확정증명원, 집행권원 신청서, 부동산등기부등본
   • 관할: 부동산 소재지 관할 지방법원
2. 부동산에 대한 압류 등기
   • 법원이 압류 명령을 내리면, 등기소에 압류 등기 접수
   • 이후 경매신청서 제출로 집을 경매에 부칠 수 있음
3. 경매절차 진행
   • 경매가 개시되면 여러 이해관계인(금융기관 등)과 함께 배당 순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있음

💡 TIP: 보증금 전액을 회수하려면, 집의 가치와 선순위 채권 여부(근저당 등)를 반드시 확인해야 합니다.

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✅ 2. 채권 압류 및 추심 신청

부동산이 없거나 부족할 경우, 집주인의 은행 예금, 월세 보증금, 급여, 퇴직금 등 금전채권을 압류할 수 있습니다.

 

📌 절차 요약

1. 채권압류 및 추심명령 신청서 작성
   • 채권자(본인), 채무자(집주인), 제3채무자(은행, 회사 등) 기재
   • 판결문 정본 및 확정증명원 첨부
   • 관할: 채무자 주소지 또는 제3채무자 주소지 관할 법원
2. 제3채무자에 압류 통지
   • 예: ○○은행, ○○건설회사(급여 지급 회사)
   • 법원이 압류명령 정본을 해당 기관에 송달
3. 추심명령 후 실제 금전 회수
   • 법원은 압류된 돈 중 일정 금액을 채권자 계좌로 지급하라고 명령

✅ 주의사항: 은행 예금, 급여 등은 정확한 기관명을 알고 있어야 신청이 가능합니다. 모를 경우 법원을 통한 재산조회 신청이 선행되어야 합니다.

5. 강제집행 비용과 소요기간

전세 보증금 반환청구소송에서 승소한 뒤 강제집행을 진행할 때는, 일정한 비용과 시간이 소요됩니다. 단순히 판결을 받았다고 바로 돈이 들어오는 것이 아니라, 법적 절차에 따른 비용과 시간을 고려한 전략적 접근이 필요합니다.

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✅ 강제집행에 필요한 주요 비용

1. 인지대
   • 강제집행 신청 시 내는 수수료
   • 보통 1,000원~3,000원 선
2. 송달료 (우편료)
   • 법원이 상대방에게 서류를 보내는 데 드는 비용
   • 1건당 약 3,000~5,000원, 전체 절차에서 수만 원 수준
3. 부동산 경매비용
   • 감정평가 비용: 약 30만 원~70만 원
   • 경매신청 인지대 + 송달료 별도
   • 경매가 길어질수록 간접비용도 발생
4. 등기비용 (압류등기 등)
   • 등기소에 압류를 신청할 때 부과되는 수수료
   • 보통 1건당 수천 원~수만 원
5. 법무사나 변호사 수임료 (선택사항)
   • 본인이 직접 진행하면 비용 절감 가능
   • 전문가 도움 받을 시 별도 수임료 발생

💡 총 비용은 약 수만 원에서 100만 원 이상까지 다양하며, 상황에 따라 달라집니다.
대부분은 최종적으로 집주인에게 청구 가능합니다.

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🕒 강제집행 소요 기간은 얼마나 걸릴까?

절차에 따라 강제집행에 소요되는 시간은 다음과 같이 예상됩니다:

절차	평균 소요 기간
내용증명 발송 → 대기	7일 ~ 2주
압류신청 → 법원 명령 발부	1주 ~ 3주
채권압류 및 추심	1~2개월 내 회수 가능
부동산 압류 → 경매 개시	1~3개월
경매 개시 → 낙찰 및 배당	6개월 ~ 1년 이상

특히 부동산 경매는 절차가 길고 이해관계자가 많아, 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 반면 채권 압류는 비교적 간단하고 빠른 회수가 가능한 장점이 있습니다.

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⚠️ 주의할 점

• 판결을 받았다고 안심하지 말고, 신속하게 집행 절차에 돌입해야 합니다.
• 집주인이 재산을 빨리 처분하거나 은닉할 수 있기 때문에, 시간 지체는 불리합니다.
• 집행 비용은 선납이지만, 소송비용 확정 신청을 통해 상대방에게 상환 청구 가능합니다.

6. 배당요구서 제출과 배당절차

집주인의 부동산을 압류하고 법원을 통해 경매를 신청한 경우, 보증금을 돌려받기 위해 반드시 해야 할 중요한 절차가 바로 배당요구입니다. 이 과정을 거쳐야만 경매로 나온 매각대금 중에서 채권자 자격으로 정당한 금액을 돌려받을 수 있습니다.

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✅ 배당요구란?

배당요구는 경매 절차에서 발생한 매각대금을 나누기 위해 채권자들이 법원에 제출하는 공식적인 신청서입니다.
만약 배당요구를 하지 않으면, 경매대금이 생겨도 돈을 받을 수 없거나 배당 순위에서 밀릴 수 있으므로 반드시 제출해야 합니다.

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✅ 배당요구 절차

1. 경매개시결정 등본을 받은 후 확인
   • 법원에서 경매 개시가 결정되면, 채권자에게 등본이 송달
   • 등본을 받는 즉시 배당요구 기한을 계산해야 함
2. 배당요구서 작성 및 제출
   • 제출처: 해당 경매사건 담당 법원
   • 제출 기한: 경매개시결정 등본을 받은 날로부터 2주 이내
   • 기한 내에 제출하지 않으면 후순위로 밀리거나 배당 자체가 불가능
3. 필요 기재사항
   • 사건번호, 채권자 정보, 채권 금액, 발생 근거(확정판결 등)
   • 첨부서류: 확정판결문, 확정증명원, 압류등본 등
4. 법원의 배당기일 통지 및 배당 실시
   • 경매 종료 후 낙찰 대금이 확정되면 법원이 배당기일을 정하고 통지
   • 배당기일에 법원이 채권자들 간의 배당 순위 및 액수를 결정

💡 TIP: 임차인은 일반채권자보다 우선변제권을 갖는 경우가 많아, 확정일자, 전입신고 여부에 따라 유리한 위치를 점할 수 있습니다.

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⚠️ 배당요구 주의사항

• 기한 내 미제출 시 큰 불이익 발생
• 배당요구서 제출이 늦으면 후순위로 밀려 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있음
• 배당요구서 제출 여부로 회수 금액이 달라질 수 있으므로, 반드시 기한 내 서면 제출 필수!

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💬 요약

• 배당요구는 돈을 받기 위한 마지막 핵심 절차
• 기한 내 제출이 필수, 지연되면 전세보증금을 돌려받지 못할 위험
• 경매 절차가 진행되면 반드시 법원 통지서를 꼼꼼히 확인하고 배당요구서를 준비해야 함

7. HUG 전세보증금 반환보증 활용

소송에서 승소했더라도 강제집행은 시간이 오래 걸리고, 집주인에게 재산이 없으면 실질적인 보증금 회수가 어려울 수 있습니다. 이런 경우를 대비해 많은 세입자들이 **HUG(주택도시보증공사)**의 전세보증금 반환보증 제도를 활용하고 있습니다.

이 제도는 임차인이 전세 계약 종료 후 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못했을 때, HUG가 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다.

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✅ 가입 조건 및 시기

HUG 보증은 전세계약 체결 시점 또는 입주 전후 일정 기간 내에 가입해야 하며, 보증 대상은 아래와 같습니다:

• 전세보증금이 수도권 기준 7억 원 이하, 지방 기준 5억 원 이하
• 전입신고 및 확정일자 완료
• 집주인이 개인일 경우 가능 (법인 명의는 제한적)

📌 보증 가입은 임차인이 직접 신청하거나, 집주인을 통해 동의를 받고 진행해야 합니다.

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✅ 반환보증 절차

1. HUG 보증 가입 완료
   • 보증료를 납부하고, 보증서 발급
2. 계약 종료 후 보증금 미반환 발생
   • 계약 기간 만료, 이사 완료 등 요건 충족
3. HUG에 반환 청구 접수
   • 전세계약서, 미반환 사실 증빙서류 제출
4. HUG가 보증금 지급
   • HUG가 임차인에게 보증금을 우선 지급
   • 이후 HUG가 집주인에게 구상권 행사

💡 보증금은 비교적 빠르게 지급되며, 임차인은 긴 소송이나 집행 없이 보증금을 확보할 수 있습니다.

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✅ HUG 반환보증의 장점

• 강제집행 없이도 보증금 회수 가능
• 시간 절약: 법원 소송이나 경매 절차 없이 빠른 회수
• 안정성: 집주인이 파산하거나 잠적해도 안전하게 보증금 회수

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⚠️ 유의사항

• 보증 가입은 계약 시점에 미리 해야 하며, 계약 중반 이후에는 가입이 거절될 수 있음
• 집주인의 세금 체납, 경매 이력 등이 있으면 가입 심사에서 탈락할 수도 있음
• 보증료는 전세보증금의 일정 비율로, 수십만 원 정도 발생

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💬 요약

• HUG 전세보증금 반환보증은 강제집행의 대안이 되는 제도
• 사전 가입이 필수이며, 미리 준비하면 보증금 회수를 빠르게 처리 가능
• 보증금 미반환 위험이 높은 환경에서는 적극 가입을 고려할 만함

✅ HUG 전세보증금 반환보증 가입 비용

HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금 반환보증에 가입하려면, 일정한 **보증료(보험료)**를 납부해야 합니다. 이 비용은 전세보증금 금액, 보증기간, 주택 소재지에 따라 달라지며, 일반적으로 다음과 같은 기준에 따라 산정됩니다.

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📌 보증료 산정 기준

• 기본 요율: 전세보증금의 약 0.128% ~ 0.154% 수준
• 주택 유형: 아파트, 다세대주택, 단독주택 등
• 임차인 유형: 무주택자 여부, 보증보험 첫 가입 여부 등
• 보증 기간: 전세 계약 기간 기준 (보통 1~2년)

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💰 실제 비용 예시

전세보증금	보증기간	예상 보증료
1억 원	2년	약 12만 원 ~ 15만 원
2억 원	2년	약 25만 원 ~ 30만 원
3억 원	2년	약 35만 원 ~ 45만 원
5억 원	2년	약 55만 원 ~ 75만 원

※ 보증료는 연 단위 계산이며, 보증기간이 길수록 더 많이 부과됩니다.
※ 무주택 세대주이거나, 보증 첫 가입자일 경우 할인 혜택 가능

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🏠 보증료 할인 제도

• 무주택자 또는 청년: 일부 할인 적용
• 기초생활수급자, 차상위 계층: 보증료 전액 또는 일부 면제
• HUG 보증금안심대출 연계 가입 시: 보증료 할인

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📍 보증료 납부 시기

• 보증신청 시점에 선납
• 보증서 발급 전까지 납부해야 가입 완료됨

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🔎 보증료 계산기

HUG 홈페이지에서 제공하는 보증료 자동 계산기를 통해 본인의 전세계약 조건에 따른 예상 보증료를 조회할 수 있습니다.

👉 HUG 보증료 계산기
(※ 홈페이지 접속 후 메뉴 > 개인상품 > 전세보증금 반환보증 > 보증료 계산기)

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💬 정리

• 보증료는 전세보증금의 0.1~0.15% 수준
• 무주택자, 청년, 사회적 약자 대상 할인제도 존재
• 선납이 원칙이며, 보증기간과 금액에 따라 유동적

마무리글

전세 보증금 반환청구소송에서 승소했다고 해도, 실제로 보증금을 돌려받기까지는 꼼꼼한 집행 절차가 필요합니다. 판결 확정부터 자진 이행 요청, 재산조사, 압류 및 경매, 배당요구, 보증보험 활용까지 각 단계를 차근차근 밟아야만 소중한 보증금을 안전하게 회수할 수 있습니다. 소송 후 방심하지 말고, 상황에 따라 강제집행과 HUG 보증 등 다양한 방법을 활용해 현명하게 대응하시기 바랍니다.